Les avantages de la
SCI à capital variable,
les statuts...

La société civile immobilière a pour objet l'achat et la gestion de biens immobiliers (locations). Pour la créer, il est nécessaire d'établir des "statuts". Ils sont obligatoirement écrits et signés par tous les associés. Ils sont "le réglement" de la société, comprennent le mode de fonctionnement, parfois des clauses spéciales, qui attention, ne peuvent être contraire à la loi. Ils sont constitués d'un nombre d'articles non défini, rien n'est limitatif, mais là encore, aucune clause ne doit priver de liberté, les droits des associés. Exemple : on ne peut pas interdire le droit de vote aux associés sauf les cas prévus dans les textes. Il est donc préférable à ce que la rédaction soit non standardisée. Le recours à un conseil s'avère très utile.

Les problèmes n'apparaissent presque jamais lors de la création, mais souvent quelques années plus tard, au risque de mettre en péril les biens immobiliers acquis par la SCI. Exemple : on ne peut autoriser la société à faire des opérations commerciales ou illégales. De même que les statuts règlent la cession des parts, les situations particulières comme le décès d'un membre, les conditions de vote aux assemblées, etc.

Couramment, on trouve deux types de société SCI :
l'une à capital fixe (classique et plus fréquemment montées avant 1985)
l'autre à capital variable (que nous vous recommandons. Elle dispose de plus d'avantages que la SCI fixe, et préserve l'anonymat des nouveaux associés non fondateurs)

Pour vous procurer un dossier-kit SCI © :
SCI à capital fixe (normale) en cliquant sur ce lien.
SCI à capital variable (conseillé pour votre création) en cliquant sur ce lien.

Les nouveaux associés
ne figurent pas dans les statuts
de la SCI à capital variable

Il arrive que des associés ne souhaitent pas voir figurer leur nom dans les statuts. La formule de la SCI à capital variable est une très bonne solution pour la discrétion absolue pour les nouveaux associés, non membres fondateurs (ces derniers apparaissent obligatoirement lors dans les statuts, donc, connus au grand public). Il faut au minimum deux personnes). Sauf pour ce qui concerne les services fiscaux, aucune autre personne ne connaîtra l'identité de ces nouveaux associés.

Concernant la responsabilité, tout associé est pénalement, financièrement  et juridiquement responsable des engagements et des faits qui se sont avérés pendant la période durant laquelle il a été membre. Dans le cadre d'une société à capital variable, cette responsabilité est limitée à 5 ans (article L 231-6 du code de commerce).

On peut aussi noter si l'on désire démarrer avec un capital minimum plus important alors que les associés n'ont pas ces disponibilités, on peut décider de n'apporter que 20 % de la somme, et le reste, sur 5 ans. Exemple. On souhaite que le capital minimum soit de 10.000 euros. On cassant toutes les tirelires, les associés n'arrivent qu'à réunir que 2.000 euros. Le reste, soit 80.000 euros, seront apportés sur les 5 années suivant la création.

Néanmoins, s'agissant d'une société à capital variable, et la faculté d'augmenter celui-ci à loisir, on peut à fixer le capital minimum à 2.000 euros (chiffres de notre exemple) pour le libérer entièrement. On pourra le porter à une somme supérieure plus tard, sans délai imposé.

Pourquoi ce conseil ? En fixant le capital minimum à une certaine somme non disponible, même si la totalité de l'argent n'a pas été apportée, les associés sont tenus de payer ce capital sur 5 ans. En cas de "pépin" (type dépôt de bilan), ils seront obligés de payer la totalité de la somme prévue. La situation est un peu semblable à un crédit contracté pour l'achat d'un bien dont on n'aurait plus la jouissance avant même que l'emprunt ne soit totalement remboursé, mais qu'il faudra quand même rembourser.

Enfin, la loi est plus souple pour évincer un associé dans une société à capital variable. En effet, l'article L. 231-6 du code de commerce précise : il peut être stipulé que l'assemblée générale a le droit de décider, à la majorité fixée pour la modification des statuts, que l'un ou plusieurs associés cessent de faire partie de la société. Autrement dit : on peut virer un associé si la majorité partage l'avis. À méditer...

Résumé des avantages  à opter pour une SCI à capital variable :

Le capital peut être modifié sans qu’'il y ait besoin d'accomplir des formalités (aucune annonce légale, pas de modifications des statuts, pas de dépôt au greffe du tribunal de commerce).

Le nombre des associés peut varier librement, sans qu'il y ait besoin de quelconque formalité.

Responsabilité des engagements pris dans le cadre de la société, limitée à 5 ans vis-à-vis des tiers.

On peut limoger plus facilement un associé, si la majorité en prend la décision.

Le nom du ou des nouveaux associés peuvent ne pas être publiés, et ne pas figurer dans les statuts (discrétion assurée).

Elle permet pratiquement d'éviter de payer la plus-value de 27 % (en modifiant le capital lors d'une vente), sans avoir de formalités à accomplir...

Transformer votre SCI actuelle (à capital fixe)
en SCI à capital variable

Vous avez peut-être déjà créé votre SCI voici quelques temps, ou s'agit-il d'une SCI très ancienne à capital fixe (c'est-à-dire, traditionnelle !). Vous pouvez facilement la transformer en société à capital variable et profiter de ses avantages. Le coût des formalités, si vous les effectuez vous-même, se situera entre 290 et 350 euros selon les cas. Rien de très compliqué...

Pour vous y aider, notre rédaction à mis au point un nouveau "Dossier juridique de Création" intitulé "Transformation de votre SCI fixe en SCI variable". Tout y est : les explication pour ne changer que quelques articles et rendre possible la variabilité, un exemplaire de statuts complets "à capital variable" pour changer tout ou partiellement les articles actuels, les modèles de comptes rendus d'assemblées, précisions sur les pièces à faire parapher (livre des assemblées, paraphe des cachier de comptes...Si ca n'a pas été fait avec votre ancienne société, mode d'emploi pour "récupérer" cette formalité obligatoire, modèles divers de contrats, modèles de baux d'habitation et commerciaux, etc...

En cadeau : le GUIDE DES FORMULES ET CONTRATS (150 pages A4). Un dossier pratique qui vous explique point par point, toutes les opérations (pas compliquées) à effectuer. Vous pouvez vous le procurer en cliquant ICI.

Dès votre commande, vous pourrez le télécharger immédiatement, dans quelques minutes... et l'utiliser aussitôt. Après avoir lu notre dossier, réuni tous les associés et documents nécessaires, une 1/2 journée vous suffira pour transformer votre SCI en une SCI à capital variable !

La rédaction.

Autres infos :
• Qu'est-ce qu'une SCI societe civile immobilière
• Qu'est-ce qu'une SCI familiale (préservation de ses biens entre membres d'une même famille, succession)