COURRIER DES LECTEURS

Vos questions sur
la gérance de la SCI

Une personne morale gérante ?

Une personne morale peut être gérante d’une SCI. Les dirigeants de cette personne morale seront responsables comme s’il s’agissait de personnes physiques, mais la personne morale sera aussi engagée dans cette responsabilité. Votre SARL pourra être ou pas, associée. Une association peut également être associée ou/et gérante d’une société civile immobilière.

Un étranger gérant ?

Oui absolument. Une personne étrangère habitant sur le territoire français, en possession d'un titre de séjour en règle peut être gérante d'une SCI. Elle peut aussi être simple associée (aucun titre de séjour cette fois n’est obligatoire).

Une association peut-elle être gérante d’une SCI ?
Pourriez-vous me préciser si une association peut être gérante d’une société civile immobilière ?

OUI, une association (déclarée en Préfecture) a la possibilité d’être nommée gérante d’une SCI. Elle sera représentée par son président ou un autre dirigeant. On entend par « dirigeant », toute personne qui, statutairement, à pouvoir de représenter la personne morale dans les actes de la vie civile. Cependant, la personne morale (association) peut désigner pour la représenter et assurer les fonctions de gérant, une personne faisant simplement partie de ses membres même si elle n’exerce aucune fonction dirigeante. Dans ce dernier cas, les dirigeants de l’association continueront à assumer la responsabilité des décisions prises par ce représentant.

Attention : l’association ne doit pas être fictive. Elle doit avoir une activité réelle et éviter qu’elle ait exclusivement les mêmes membres que la SCI. Les services fiscaux et l’administration judiciaire pourraient démontrer le caractère vicié du montage.

Salarié d’une SCI.

Une SCI n’est pas une structure pour accueillir des salariés, sauf nécessité absolue (concierge, jardinier, entretien, etc). Rien ne l’interdit, toutefois, fiscalement, l’opération n’est pas intéressante. En effet, si le salarié est associé, les salaires y afférents ne sont déductibles que dans certaines conditions. Les services fiscaux considèrnt qu’il s’agit d’une avance sur la distribution des bénéfices. Plusieurs cas sont à considérer :

1°- Si le gérant n’est pas associé.
Quel que soit le régime d’imposition de la société, le gérant non associé (et rémunéré) est imposé sur le revenu, comme n’importe quel salarié. Sur le plan social, il est soumis aux cotisations du régime de droit commun (salarié). Charges et salaires sont déductibles totalement.

2°- Si le gérant est associé.
Son régime dépend de l’imposition de la S.C.I.

a- Si la société est imposée à l’IS (Impôts sur les sociétés),
Lorsque le gérant est une personne physique, il a le statut des associés et gérants majoritaires d’une SARL. Il devra cotiser au régime des travailleurs indépendants. Sa rétribution sera imposable sur le revenu (selon les règles de l’article 62 du CGI -Code Général des impôts-). Elle est déductible du résultat imposable (bénéfices), ainsi que les charges sociales correspondantes.

b- Si la société est imposée à l’IR (impôts sur les revenus),
Lorsque le gérant est une personne physique, sa rémunération sera considérée fiscalement comme avance sur sa quote-part des bénéfices qu’il percevra à la fin de l’année. Elle n’est donc pas déductible du résultat imposable. Le gérant sera lui, imposé sur ce qu’il perçoit au titre de revenus fonciers. Dans ce cas, n’étant pas considérées comme des salaires, ces sommes ne seront pas passibles de charges sociales. Revers de la médaille : le gérant n’aura donc pas de couverture sociale non plus…

c- Si le gérant est une personne morale (autre société, entreprise individuelle, association…),
Les bénéfices versés seront taxés selon le régime d’imposition de le personne morale associée. Exemple : la société gérante est imposée à l’IS, la somme perçue par celle-ci sera également soumise à l’impôt sur les sociétés.

Un associé peut obliger le gérant
à organiser une assemblée générale

Par ailleurs, un associé non gérant peut à tout moment, par lettre recommandée, demander au gérant de provoquer une délibération des associés, sur une question déterminée. Le gérant procède alors, conformément aux statuts, à la convocation de l’assemblée des associés, ou à leur consultation par écrit. Si le gérant refuse de convoquer l'assemblée, l'associé saisi le président du tribunal de grande instance qui décidera de la désignation ou non, d’un mandataire chargé de provoquer cette assemblée des associés.

Changement de gérant ?

Les formalités de changement de gérant sont les suivantes :
- établissement d'un procès verbal d'assemblée constatant la démission du gérant actuel et la nomination du nouveau gérant,
- passer une annonce légale mentionnant le nom de l'ancien gérant et celui du (ou des) nouveau (x),
- déposer deux exemplaires des statuts modifiés (avec le nom du nouveau gérant), auprès du tribunal de commerce, ou seulement le procès verbal d'assemblée si le nom du gérant n'est pas mentionné dans les statuts
- remplir l'imprimé "MO" (à réclamer au CFE, au greffe du tribunal de commerce, ou à télécharger sur internet).

Contestation de la gérance après héritage issu d’un décès.

Le gérant dispose d’un délai d’un an pour convoquer une assemblée générale. Il n'est pas en infraction. Toutefois, il est possible de lui demander par lettre recommandée, de bien vouloir provoquer une assemblée générale dans les trois mois qui suivent.
Par ailleurs, le gérant peut refuser les propositions d'achat s'il juge qu'elles ne sont pas suffisantes. Là aussi, il est envisageable de faire des propositions par écrit ou bien, au cours d'exprimer ses souhaits lors d'une assemblée générale. Le demandeur n'étant pas majoritaire, rien ne peut être imposé.
En cas de désaccord total, on a le loisir saisir le Président du Tribunal de commerce pour qu'il désigne un arbitre conciliateur pour régler le différend. Des frais seront à régler. Il y a donc lieu de bien réfléchir avant d'engager une telle procédure, après avoir pris connaissance du montant des divers honoraires.