COURRIER DES LECTEURS

Vos questions
générales sur les SCI



SCI : peut-elle exercer une activité annexe ?

Une SCI à capital fixe ou variable peut-elle avoir une activité secondaire telle que la pose de panneaux solaires ou faire des travaux immobiliers (entretien, maçonnerie, etc...) pour une autre SCI  ?

NON. Une SCI ne peut avoir que des activités immobilières, et principalement, la gestion et la location de ses propres biens immobiliers, pas ceux des autres. Toutes autres activités sont exclues. Une SCI peut en revanche embaucher une personne pour effectuer des travaux dans un bien immobilier qui lui appartient, et seulement dans ce cas.

Filiale et SCI.
Je souhaite monter une SCI, filiale de sociétés commerciales déjà existantes. Comment doit-on faire l’intégration fiscale ?

Vous ne pouvez pas mettre en place ce type de montage. Une SCI ne peut en aucun cas, avoir d’activités commerciales, et encore moins, disposer de filiales. En revanche, une société qui a des buts commerciaux peut détenir des parts dans une SCI, mais le but de cette dernière doit rester civil.

Un prêt contracté par une SCI ne peut pas constituer le capital.
Les associés peuvent-ils faire un emprunt pour constituer le capital d’une SCI ?


Il n’est pas possible de constituer le capital d’une SCI avec un prêt contacté par celle-ci. En effet, le capital doit être constitué par les associés personnellement avec des apports constitués d’espèces, en nature (biens immobiliers, terrains constructibles…), ou encore, par des apports en industrie. La SCI ne peut pas constituer elle-même son capital !

Un fonctionnaire peut-il créer une SCI ?
Je suis fonctionnaire et souhaite monter une SCI avec ma femme qui elle aussi, a le même statut. En ai-je le droit ?

Une SCI n'est pas une société commerciale. Elle a un but civil uniquement. Dans ces conditions, un fonctionnaire peut donc monter - en principe - une telle société et en être gérant.

Tampon est-il obligatoire dans une société.
Je suis gérante d’une SCI. Ma question est simple : une SCI doit-elle obligatoirement disposer d’un tampon. Que doit-on y indiquer ?

Non, une société n’a aucune obligation de disposer d’un cachet (tampon). Les mentions qui doivent y figurer ne sont pas réglementées. En principe, selon l’usage auquel il est destiné, il comporte généralement : le nom commercial, l’adresse, téléphone, n° de RCS, et adresse web s'il y a lieu.

Fixation du prix du loyer.

La fixation du montant du loyer est libre, mais depuis la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, il convient d’être très prudent. Ce dernier ne doit être ni trop important, ni trop faible. Il doit être fixé selon la moyenne des loyers constatés dans un périmètre raisonnable autour du bien immobilier concerné. Les services fiscaux sont susceptibles en cas de constatation, d’opérer un redressement.

Responsabilité d’un associé dans
une Société civile Immobilière.

Il s’agit de l’article 1857 du Code civil qui dispose : « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».

SCI
Je possède 50 % des parts dans une SCI que j’ai constitué avec mon époux qui dispose des autres 50 %. La société est propriétaire d’un bien immobilier que nous louons dans le cadre notre profession libérale. Pour ma part, j’occupe 1/3 de la surface louable.
Actuellement, je suis en phase de divorce difficile avec mon mari qui exige que je règle 50 % des crédits et charges. Dois-je céder à cette demande ou ne régler que 1/3 au prorata de ma part d’occupation ?

En créant une SCI, vous créez une personne morale nouvelle (par rapport à vous, personne physique). Les biens achetés par celle-ci, avec le prêt qui lui a été accordé sont sa propriété, et non celle des associés à titre personnel. Ceci dit, chaque membre de la SCI est responsable des dettes de la société proportionnellement au nombre de parts qu’il possède dans le capital. Que vous divorciez ou pas, cela ne change rien.

Si vous payez un loyer pour l’occupation des locaux professionnels, et si celui-ci couvre 1/3 des remboursements et frais, vous n’avez en principe rien d’autre à régler. Si votre mari occupe le reste de la surface, il lui appartient de payer un juste loyer, ce qui normalement, couvre tous les frais. Un tribunal vous donnerait probablement un avis positif pour une requête dans ce sens. Dans le cas où la SCI est en réel déficit, vous seriez néanmoins responsable des dettes à hauteur de 50 %.

Enfants mineurs associés.
Je suis divorcé et j’ai deux enfants : 11 et 17 ans. Puis-je monter une SCI avec eux ?

Vous pouvez monter une SCI avec vos enfants mineurs. Ils seront représentés par l’autre parent, dans votre cas, votre femme. En effet, vous ne pouvez les représenter légalement puisque dans ces conditions, vous disposeriez des pouvoirs absolus avec la représentation des parts appartenant à vos enfants. Votre intérêt est de trouver un accord avec votre ex-épouse. En cas d’impossibilité, ou dans la mesure où elle aurait disparu, il vous faudrait obligatoirement faire appel au juge des enfants aux fins de désigner un autre représentant légal de son choix.

Revenus boursiers avec une SCI.
Voici peu de temps j'ai commandé votre dossier pour la création d’une SCI destinée à la construction-vente. Sa caractéristique m’importe peu, je n'apporte aucun immeuble ou terrain, du moins, pour l'instant. Nous sommes trois associés, j’en serais le gérant. Sur le compte bancaire de la SCI, je compte y créditer et débiter des revenus boursiers. Puis-je être salarié ? Dans ce cas, est-il plus intéressant d’être ou pas associé et gérant ?

La SCI ne peut en aucun cas, avoir une activité commerciale, donc, de revenus boursiers. Un loyer encaissé pour un local non meublé n’est pas, paradoxalement, un revenu commercial, mais fait partie des prérogatives d’une société civile immobilière, tout comme la vente accessoire et non régulière de l’un de ses biens immobiliers. Le fisc accepte que la SCI puisse faire des opérations commerciales (uniquement en rapport avec l’immobilier) pour une part de 10 % maximum, par rapport à son chiffre d’affaires annuel.

Divorce, séparation.
Avec mon beau-frère, je vais créer une SCI pour l'achat d'une maison. Que se passe-t-il si je divorce ? Puis-je récupérer mes parts. Si je décide de les vendre et que l’associé ne le veut pas comment dois-je faire ? Peut-on créer cette SCI avec mes 4 d'enfants pour éviter les droits de succession ?


Les biens achetés dans le cadre d'une SCI, appartiennent à la société. Les membres qui la composent peuvent en jouir à titre gratuit ou onéreux, mais n’en ont pas la propriété.
Si un associé part ou décède, la SCI continue d'exister, sauf clause contraire dans les statuts. Les parts peuvent être cédées à un autre associé ou à une autre personne non associée. Dans le cas d’un décès ce sont les héritiers qui héritent des parts du défunt, selon les règles civiles habituelles du droit commun.

En cas de divorce, vous "récupérez" vos parts sociales, mais le bien reste la propriété de la société. Pour vendre le biens immobilier, il est nécessaire que tous les associés soient d'accord à la majorité (ce point est déterminé par les statuts). Si la société est composée de deux associés possédant chacun 50 % des parts, si aucun accord amiable ne peut être trouvé, on devra faire appel au tribunal de commerce pour régler le litige.

Et quoi qu'il en soit, le produit de la vente (déduction faite des frais, impôts et dettes en cours éventuellement, c'est-à-dire, les bénéfices nets) sera partagé en fin d'exercice social entre tous les associés...

Vous pouvez parfaitement intégrer vos enfants dans la SCI pour éviter effectivement, les droits de succession classiques.

Droits d'un associé, même s'il est absent depuis longtemps.
J'ai créé une SCI voilà 18 ans avec mon frère. Peu après la création, il a disparu, ne donnant jamais de ses nouvelles. Aujourd'hui il revient pour me réclamer sa part. Or, pendant ces longues années, j'ai assumé seul, les responsabilités en tant que gérant, et financé les emprunts. Je pense qu'il n'a plus aucun droit sur la SCI. Qu'en pensez-vous ?

Malheureusement, votre frère n'ayant pas démissionné, il reste associé même s’il n’a donné aucune nouvelle pendant 18 ans, avec les mêmes droits.

Si vous avez tenu une comptabilité et imputé les sommes apportées en compte courant, il vous sera possible de récupérer tout ou partie de votre investissement. Nous vous conseillons de consulter un comptable lequel, vous apportera les conseils nécessaires et vous indiquera la procédure à adopter à ce propos.

Il est aussi possible à votre frère de vous revendre ses parts s’il le désire (schématiquement, il faut réévaluer le montant des parts par rapport à la valeur du ou des biens immobiliers, moins les impôts et dettes, en soustrayant aussi vos apports en compte courant, s’il y a lieu).

Vente à soi-même des biens immobiliers,
par le biais d’une SCI : à éviter !
Je dispose de deux studios totalement payés et loués, donc, rentables. J’ai l’intention de monter une SCI, et de lui revendre ces biens immobiliers. Avec les bénéfices, j’achèterais à nouveau d’autres studios. Est-ce possible ?

Vous pouvez parfaitement créer une SCI (nous vous conseillons d'ailleurs, de créer une SCI à capital variable) pour votre opération.

Cependant, il convient de rester attentif à la fiscalité dans le cas où vous envisageriez de revendre vos biens propres à la SCI, le fisc pouvant contester l’opération. En effet, une SCI ne doit pas être créé dans un but de détourner les taxes diverses et faire des  profits. Vous pourriez être redressé comme dans une majorité des cas de ce type.

À notre avis, vous devriez procéder autrement.

Pour protéger vos biens actuels, montez une première SCI en apportant vos biens actuels en capital. Ils ne sont pas revendus à la société, mais apportés dans le capital. Vous pouvez prévoir un autre associé avec peu de parts sociales si cette opération n’a pas un cadre familial (par exemple, une ou deux parts). Sinon, constituez cette société avec vos enfants et votre famille.

Ensuite vous avez deux choix :

1°- Soit la SCI ainsi montée, achète d'autres biens immobiliers et contracte d'autres emprunts (grâce à votre capital immobilier, vous serez crédible auprès des banques).

2°- Soit vous créez une deuxième SCI (à capital variable) avec laquelle vous procéderez à ces achats. N’hésitez pas à en parler à votre conseiller bancaire. 

Il faut toujours être prudent en matière immobilière, il est prudent de prendre un maximum de précautions en partageant les risques. (Vieux dicton : "il ne faut pas mettre tous les œufs dans le même panier. Si l'un des paniers tombe, les œufs de l'autre panier seront sauvés !).


Occupation commerciale des locaux appartenant à la SCI, à titre gratuit.
Je vais créer une SCI. Je compte utiliser les locaux qu’elle aura acheté pour les besoins commerciaux d'une SARL à capital variable que je vais aussi monter, pour exploiter un fonds de commerce. Je n’envisage pas verser un loyer à la SCI, j'occuperais donc les locaux à titre gratuit. Aurais-je des impôts à payer ?

Si les locaux de la SCI sont mis à disposition gratuitement à la disposition d'un associé pour exercer une activité commerciale, même si aucun loyer n'est versé, l'utilisateur (dans votre cas, votre SARL) sera imposé sur leur valeur locative qu'ils représentent. Autrement dit, la SARL sera imposée sur des sommes non payées (valeur du loyer qu'elle aurait du payer), ces sommes ne pourront normalement, pas être déductibles de l'activité professionnelle. En revanche, la mise à disposition gratuite n'est pas passible de la taxe d'habitation.

Dans le cas où les locaux sont mis à disposition gratuitement d'un associé à titre personnel (non commercial), les services fiscaux n'effectueront aucune taxation, mais pourraient réclamer cependant, la "contribution annuelle sur les loyers de 2,5 %" (par rapport au loyer qu'aurait du payer le locataire, prix moyen relevé dans l'environnement. Cour de Cassation du 24 avril 1990, n°88, 18-670 Lexis).


Une S.C.I pour  l'achat des murs et une exploitation commerciale ?
Je désire acquérir un hôtel particulier comprenant 15 chambres pour reprendre et continuer l'affaire. Puis-je créer une SCI pour l'achat des murs, et l’exploitation commerciale ?

Non, vous ne pouvez pas exploiter une activité commerciale avec une SCI . Elle ne peut avoir qu’un but uniquement immobilier. Nous vous conseillons de monter deux structures :

- une SCI pour acheter les murs et tout autre bien immobilier.
- une SARL, une SAS ou SASU (si possible, à capital variable) pour l'exploitation de la partie commerciale
La SARL ou la SAS/SASU versera un loyer à la SCI, permettant ainsi de payer les éventuels emprunts de la SCI.

Pour les structures juridiques, vous invitons à visiter les sites suivants :
montermonentreprise.com
sas-sasu.com
sarleurl.com
editionsjuridiquespratiques.com

Infos sur les SCI
sci-societecivileimmobiliere.com
sci-societecivileimmobiliere-variable.com
commentmonteruneSCI.com

Actes de commerce interdits avec une SCI
Une SCI classique (dont les statuts mentionnent gestion, exploitation par bail et toutes opérations financières mobilières ou immobilières) peut-elle facturer des honoraires et prestations de services à une autre société (SARL) ?

NON, elle ne le peut pas : une SCI a un but civil, et ne peut en aucun cas, faire des actes de commerce, et ne peut pas par conséquent, facturer des honoraires...

• SCI et meublés.
Une SCI peut-elle louer ses locaux ou appartements meublés (ou chambres meublées, gîte rural, appartements saisonniers meublés, etc... Si non, quelle est la solution ?

Une SCI est une société civile qui ne peut en aucun cas faire de commerce, et par conséquent, ne peut pas louer en meublé directement, si son chiffre d'affaires (de la partie meublée) dépasse 10 % du chiffre d'affaires annuel. Vous devez créer une autre société en plus, pour gérer cette partie "commerciale". La solution : vous devez créer deux structures :

1°- Une SCI.
C'est elle qui achètera les murs, fera les emprunts, et gérera l'immobilier.

2°- Une SARL ou SAS (si possible, à capital variable).
Pour l'exploitation commerciale des locaux en "meublée" ou "commerciale" (fonds de commerce, bureaux, entrepôts, gîte rural, appartements de vacances, sports d'hiver, etc...). Si l'activité nécessite des aménagements "matériels" (lits, bar, tables, etc...) c'est la SARL qui prendra en compte ces frais.

La SCI louera les locaux ou appartements à la SARL contre un loyer (soumis obligatoirement à la TVA). C'est le meilleur montage à mettre en place pour que fiscalement, tout soit "transparent". Nous vous conseillons de visiter : montermonentreprise.com.

Activité commerciale : la location des locaux
en est-elle une ?

Une SCI ne peut pas avoir d’activité commerciale. Comment se positionne alors la location de ses locaux vides ou meublés ?

L’activité d’une SCI est obligatoirement civile. L’administration tolère cependant une tolérance de 10 % d’opérations commerciales par rapport à son chiffre d’affaires (CA) annuel. Mais pas n’importe lesquelles : elles doivent avoir un rapport direct avec l’immobilier (locations en meublé par exemple).
Louer un bien immobilier vide n’est pas considéré comme une activité commerciale. En revanche, un bien immobilier loué meublé (exemple : locations de vacances, prestations hôtelières, gîte, etc…) est une opération commerciale.

Exemple :
Le CA de la SCI est annuellement de 5.000 euros, elle pourra pratiquer 500 euros d’activités dites commerciales, en rapport avec son objet social, pour conserver son caractère civil. Pas question bien entendu, de vendre… des frites !

Si ce seuil de 10 % est dépassé, une autre structure doit être montée.

Quel intérêt à créer une SCI.
Quels sont les intérêts à créer une SCI ? Faut-il quand même créer une société civile immobilière pour acheter un seul appartement ?

Une SCI est surtout un outil au service de la gestion de patrimoine (familial ou professionnel), quel qu’en soit sa taille. Elle permet tout d’abord, d’éviter les risques d’une indivision, d'associer les enfants et les parents dans un achat immobilier (une résidence secondaire, une maison de famille, etc...) ou lors de la construction d’un ensemble immobilier, mais aussi, en associant des personnes étrangères ou pas à la famille. Plus tard, la transmission de la part des parents aux enfants ou aux petits-enfants pourra se faire progressivement (par petites fractions) et avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps, beaucoup moins élevé, en évitant surtout les lourds droits de succession.

Le recours à la SCI est également intéressant dans le cas d’achat entre concubins ou partenaires pacsés, les enfants d’un autre mariage, etc… Cette structure juridique stable et évolutive permet déduire certaines dépenses (réel ou % selon le régime fiscal choisi), ainsi que la récupération d’une partie de TVA.

Comment exclure les héritiers légalement 
avec la clause de tontine.

Le pacte de « tontine » (ou encore, « d’accroissement ») est une mesure qui consiste à insérer une clause dans l’acte d’achat d’un bien immobilier. Il permet au survivant de devenir propriétaire de la part du défunt avec effet rétroactif au jour de l’acquisition. La tontine précise que le survivant est réputé seul propriétaire du bien, depuis l’origine.

Elle peut éventuellement s’insérer dans les statuts de la SCI. Les héritiers n’ont aucun droit et ne peuvent en aucun cas, prétendre à quoi que ce soit. Ils sont totalement exclus.
Le pacte tontinier présente un inconvénient qui peut aussi, être considéré comme un grand avantage : il est « solide » ; même un juge ne peut le modifier ou l’annuler.
Fiscalement, le survivant y gagne puisque les droits d’enregistrement ne seront que de 4,85 % (5 % à partir du 1er janvier 2006) au lieu de 60 % aux concubins et des 40 et 50 % aux pacsés.

Deux conditions s’imposent pour bénéficier de ce régime (article 754A du Code Général des Impôts) :

1°-La valeur du bien, au jour du décès ne doit pas excéder 76.000 euros
2°-Le bien immobilier doit constituer l’habitation principale des acquéreurs au jour du décès de l’un d’eux.

Nous vous conseillons d’insérer cette clause dans l’acte d’achat, et surtout, à cette occasion, de demander conseils au notaire qui ne manquera pas d’apporter son point de vue.

Bail amphithéotique.
J'ai entendu parlé d'un bail amphithéotique. De quoi s'agit-il ?

Ce type de bail est peu connu. Il est utilisé dans le cas d'un terrain donné en location sur lequel le locataire peut faire ce qu'il veut. Par exemple, construire un immeuble. A la fin de ce bail (souvent d'une durée de 99 ans, toutefois, elle peut-être différente), la personne ou la société qui a donné en location le terrain en reprend la propriété avec l'immeuble dont elle hérite (gratuitement) et dont elle peut disposer comme elle le souhaite.

Il est à noter que des problèmes peuvent apparaître au moment de la reprise du terrain. Imaginons que des locaux commerciaux aient été construits par le bailleur du terrain, et loué pour une durée supérieure à la durée du bail amphithéotique.

Lors de la restitution du terrain (et des locaux qui y ont été construits) la propriété change de main, et les locataires des locaux se retrouvent avec un bail caduque qui risquent l'expulsion.

Il convient donc lors de la location de locaux, de s'assurer que le loueur est bien propriétaire à par entière, et pas dans le cas d'un bail amphithéotique. On peut vérifier cette information en demandant une copie du titre de propriété, ainsi qu'un état auprès du bureau des hypothèques.

• Le notaire est-il obligatoire si je crée une SCI,
pour l'apport d'un bien immobilier ?

Grâce à votre dossier, je viens de créer une SCI. Je vais acheter un bien immobilier. Dois-je quand même faire appel à un notaire ?

NON. Une SCI peut être montée librement, sans recours à qui que ce soit. Vous pouvez donc vous même monter une SCI.
Mais si vous apportez un bien immobilier dans le capital, le recours à un notaire est obligatoire pour l'établissement de l'acte de propriété. En effet, lorque vous apportez (vous, personne physique) un bien immobilier à une société (personne morale), il devient la propriété de celle-ci. Seul un notaire peut enregistrer et établir l'acte du nouveau propriétaire... Il est d'ailleurs de très bon conseil et saura vous orienter dans l'évaluation par exemple.

• Une SCI fait t-elle perdre le droit à certains avantages
(PEL, Prêt à 1%, etc...).
Je vais monter une SCI et m'interroge sur le fait de savoir si j'aurais droit aux avantages de la loi Scrivener, prêt à 1 %, etc...

Le SCI que vous allez créer est une personne morale. Or, les CEL-Prêt Epargne logement (qu'il proviennent de plans ou comptes-épargne), prêt PAS (prêt d'accession sociale), prêt conventionné, ou prêt à 0 % etc...sont réservés uniquement aux personnes physiques, autrement dit, aux particuliers et non aux sociétés. La SCI ne peut donc pas bénéficer de ces avantages.

• La S.C.I fait t-elle perdre le bénéfice de l'APL ?
J'ai le projet d'acheter l'appartement loué actuellement par ma grand-mère auprès d'une société d'HLM. Si j'achète en mon nom propre, ma grand-mère n'aura plus droit à l'APL dont j'ai besoin pour couvrir le remboursement du prêt. La SCI peut-elle me protéger de cette disposition de la CAF ?

Rappelons tout d'abord que l'aide personnalisée au logement est accordée dans les conditions suivantes :
• au titre de la résidence principale;
• les logements doivent remplir certaines conditions;
• aux personnes de nationalité française et aux personnes de nationalité étrangère titulaires d'un des titres de séjour ou documents justifiant de la régularité du séjour et prévus en application de l'article L. 512-2 du code de la sécurité sociale.

L'aide personnalisée au logement n'est pas attribuée aux personnes qui sont locataires d'un logement appartenant à l'un de leurs ascendants ou descendants, ou ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l'article 515-1 du code civil.
La constitution d'une SCI est-elle une solution ? Bien que le locataire pourrait éventuellement bénéficier de l'APL, cette solution est fortement déconseillée.

Certaines personnes ont adopté une astuce comme "une solution" en procédant de cette manière : la SCI loue son appartement à une autre personne qui ne serait ni son ascendant, ni son descendant. Cette autre personne locataire n’y habiterait pas, mais sous-louerait à votre grand-mère par exemple… Il convient cependant d’appliquer cette ruse avec prudence en ayant toute confiance au locataire !

Société étrangère ou offshore pour acheter ?
Est-il intéressant de monter une entreprise à l'étranger, pour exercer l'activité d'agence immobilière, ou plus simplement, pour acheter un bien immobilier destiné à la location en France (ou en Europe par exemple) ?

La création d'une agence immobilière est très stricte et réglementée, nécessite des fonds de garantie importants et diplômes. Vous ne pouvez donc pas monter librement une entreprise type "agence immobilière" en Europe en général.

Une SCI française peut-elle acheter et louer
un bien immobilier se trouvant à l'étranger ?
Une SCI française déjà établie, possédant et louant un appartement en France, peut-elle faire l'acquisition d'un immeuble dans un autre pays européen et en percevoir le loyer ? Dans l'affirmative, est-ce que chacun des associés doit faire, pour sa quote-part, une déclaration au titre de revenus perçus à l'étranger ?

Une SCI française peut parfaitement louer et/ou acheter des biens immobiliers à l'étranger. Les taxes relevant de l'achat, de la location, ou de la vente, sont à payer dans le pays où se trouve implanté le bien immobilier.
Consulter l'article sur ce sujet.

• Une SCI peut-elle acheter une péniche au même titre qu’un appartement ?
J'ai l'intention de créer une SCI à capital variable dans la perspective d'acheter une péniche qui me servira d'habitation principale. Pouvez-vous me confirmer la faisabilité de ce projet ?

Hélas non, une SCI ne peut pas faire cette opération. Une péniche n'est pas considérée comme un bien immobilier. Elle ne peut donc pas acquérir ce type de bien.

• Peut-on obliger un associé à vendre ses parts ? La prise des décisions.
Je suis membre d'une SCI. Est-il possible de forcer la vente de la maison (5 associés sur 8 sont d'accord) et obliger un associé à revendre ses parts ? La SCI doit-elle obligatoirement revaloriser, comme je le pense, son capital ? Peut-on interdire l'accès de la maison à un associé ?

NON, il n'est pas possible de forcer un associé à vendre ses parts sociales. Tout comme il n'est pas possible pour un associé, de faire vendre les biens immobiliers appartenant à la SCI.
Cependant, il faut consulter attentivement les statuts de la société. Ils réglementent le fonctionnement. C'est le total des voix qui compte et non le nombre d'associés.

Exemple : la société comprend 5 associés. Les trois premiers possèdent 2 parts chacun, et les deux autres, 5 parts chacun, soit un total de 16 parts. Si les statuts prévoient que la majorité s'établie aux 3/4, il faudra que les associés votant la décision réunissent à eux tous, un total de 12 voix pour que la proposition soit applicable. Si la majorité s'établie à la moitié, 8 parts seront nécessaires, ainsi de suite.

Le capital n'a pas à être revalorisé. Là aussi, il faut voir si les statuts prévoient une clause en la matière...

Enfin, l'accès au bien immobilier de la SCI est en principe, libre à tous les associés s'il n'est pas loué (bail de location obligatoire, que ce soit au bénéfice d’un associé ou une personne non associée et que le loyer soit gratuit ou pas).
Chacun, selon le bon sens, peut en disposer sauf restrictions prises en assemblée générale (obligatoire au moins une fois par an). En cas de litiges, il est possible de saisir le Président du tribunal désigné dans les statuts.

• Création d'une SCI familiale : apport de terrain, répartition des parts.
Souhaitant créer une Société Civile Immobilière entre membres de la famille (parents, enfants, grands-parents), nos parents sont actuellement propriétaires d'un terrain évalué à 250.000 euros, qu’ils souhaitent apporter en capital. Sur celui-ci, nous souhaitons y construire une maison secondaire (qui devrait avoir une valeur de 150.000 euros, selon notre estimation). Comment se répartiront les parts sociales ?

Seuls les apporteurs ont droit à des parts sociales. En théorie, seuls vos parents pourront donc prétendre à des parts dans le capital. Toutefois, de nouvelles mesures permettent de réaliser des donations avec une partie exonérée. Au moment de la cession, vos parents ont la possibilité de faire une donation à chacun d’entre-vous, les enfants, avec une partie non négligeable exonérée d’impôts.

Le montant de cette donation sera alors transformée en parts sociales. Mais attention : alors que la création de la SCI peut être montée librement par vous-même (voir nos dossiers…), les opérations d’apports de biens immobiliers, d’achats, ventes ou fonciers divers doivent obligatoirement passer par l’étude d’un notaire.

Pour votre cas, c’est lui qui déterminera avec vous, la meilleure solution pour les donations et vous conseillera pour la répartition du capital au moment de la cession et des possibilités qu’offre la fiscalité. Quoi qu’il en soit, l’avis préalable du notaire n’est pas négligeable.

Pour ce qui concerne la maison à construire, c’est la SCI qui va prendre en charge les travaux (également faire les emprunts, si nécessaire). Dans ces conditions, ce bien appartiendra non pas à l’un ou à l’ensemble des associés personnellement, mais à la SCI. Pour ces raisons, la valeur du bien construit ne peut donc entrer dans le montant du capital. Enfin, nous vous conseillons d'opter pour une SCI à capital variable (voir ICI).

• Questions diverses d'un lecteur : attention aux amalgames !
Nous aimerions créer une SCI pour y apporter un bien dans un premier temps, puis plusieurs par la suite, en location en empruntant la totalité de la somme pour l'acquisition.

- Comment cela se passe-t-il lorsque la société doit emprunter avant d'acquérir le bien?
- Si les entrées (loyers) sont égales aux charges (remboursement crédit) la société peut-elle être imposable ? Et quelles sont les charges déductibles ?
- Qu'est le capital variable et comment sont donc imposées les plus-values ?
- Peut-on modifier le mode d'imposition par la suite (IS à IR par exemple ?).
- L'établissement de crédit peut-il se retourner contre les associés si la SCI n'arrive pas à rembourser l'emprunt ?

Il faut d'abord constituer votre SCI. Vous créez ainsi une personne "morale" (vous, vous êtes une personne "physique") laquelle agit comme une personne physique, et peut demander par exemple à une banque, un prêt pour l'achat d'un bien immobilier. L'emprunt sera donc contacté au nom de la SCI et non pas, au nom de l'un des associés.

La SCI doit être constituée avant l'acquisition du bien immobilier. Toutefois, si le bien a été acheté avant la création de la société (qu'il soit fini de payer ou qu'un crédit soit toujours à rembourser), l'appartement, la maison ou l'immeuble par exemple peut être apporté dans le capital de la SCI lors de sa création. Attention : le montant de l'apport dans ce cas, si le bien immobilier est en cours de remboursement sera, non pas la valeur de ce bien, mais celui du montant déjà remboursée. Ensuite, la SCI prendra en charge en son nom, les remboursements qui restent à régler).

Exemple simplifié : vous apportez dans le capital de la société, un appartement acheté 100.000 euros, et vous n'avez remboursé pour le moment, que 15.000 euros sur le montant total du crédit restant en cours.

Dans ces conditions, bien que vous apportez l'appartement entier à la société, votre part dans le capital sera de 15.000 euros et non pas 100.000 euros, puisque la société va prendre la suite des remboursements. A partir de l'instant où vous faites cet apport, la SCI en devient propriétaire et assume la suite de vos engagements.

Si les "recettes" sont égales aux "dépenses", il n'y a pas d'impôts à payer puisqu'il n'y aura pas de bénéfices.

Relisez attentivement ce que nous en disons sur notre site (notamment, dans les "questions-réponses" et infos juridiques et fiscales).Voyez aussi notre site spécialisé sur le capital variable (sci-societecivileimmobiliere-variable.com).

Le chiffre d'affaires d'une SCI classique dépasse rarement 300.000 euros. Quoi qu'il en soit, il faut effectivement que les deux conditions soient réunies pour ne pas être imposable. Toutefois si aucun bénéfice n'est réalisé, il n'y aura pas d'impôts...

Si le statut fiscal choisi à la création est celui de l'imposition sur les sociétés (IS), il ne peut pas être changé par la suite. En revanche, si la SCI a opté pour l’imposition sur les revenus  (IR), il pourra passer à celui de l'impôt sur les sociétés dans les 2 années qui suivent...

Les associés d'une SCI sont responsables solidairement des dettes de la société en proportion du nombre de parts qu'ils détiennent dans celle-ci.


• SCI et SIIC
Quelle est la différence entre une SCI et une SIIC ?

Une SCI a pour vocation, l'achat de biens immobiliers et d'assurer leur gestion.
La SIIC une société d'investissement immobilier cotée. Il s'agit en général d'un statut adopté par les grandes foncières françaises. Il permet à celles-ci d'être exemptées d'impôts sur leurs bénéfices et leurs plus-values. Leur création est complexe du fait de la cotation en Bourse.

• Assemblées générales.
Est-il obligatoire, dans le cadre de la SCI à capital variable faire une assemblée générale annuelle et rédiger un procès-verbal d'assemblée ? Quel en est le contenu ?

Comme toutes les sociétés, une SCI doit annuellement effectuer une assemblée générale, et établir aussitôt un procès-verbal sera établi et signé par le ou les gérants (les associés n’ont pas à le signer). Ce dernier doit relater les décisions qui ont été prises. Les règles de convocation et de fonctionnement des assemblées générales ordinaires et extraordinaires sont indiquées dans les statuts de la SCI.

• Puis-je encaisser les loyers d'une maison au lieu de la SCI quand le bien sera terminé de payer ?
Je suis sur le point de créer une SCI, sur les conseils de mon notaire, mais une question se pose : à la fin du remboursement des crédits, peut-on imaginer que les loyers soient payés non plus à la SCI, mais aux associés directement ?

Lorsque le bien immobilier sera fini de payer, ce dernier appartiendra à la SCI et non à vous personnellement, les associés. Les loyers continueront à être perçus par la SCI et en aucun cas, ne pourront être encaissés sur le compte personnel des associés.

En fin d'année, en revanche, les loyers non dépensés constituant donc des bénéfices seront distribués entre les associés, en fin d'exercice social, après paiement des factures, taxes et impôts éventuels.

• Pistes pour obtenir des renseignements fiables ?
Votre site est remarquablement bien fait. L'un des meilleurs sur le net, semble t-il ! Votre publication est sérieuse, et les mises à jour plusieurs fois par semaine stabilisent votre support d'informations. Toutefois, mon cas étant particulier, je souhaite consulter un spécialiste. Où puis-je m’adresser ?

La première piste efficace et gratuite lorsqu’il s’agit d’un problème fiscal, ou lié à la fiscalité, est d’interroger le service des impôts dont dépend l’entreprise (ou future…). Les agents sont ouverts et efficaces, sans compter que les renseignements sont anonymes : votre identité ne vous sera jamais demandée pour vous répondre. Ne craignez donc à les interroger en cas de besoin. Consultez aussi les sites du ministère des finances et ceux spécialisés en la matière.

Ensuite, pour les questions sociales particulières (charges, exonérations, etc…), les sites des organismes officiels vous offrent souvent la possibilité de poser des questions personnelles si celles-ci ne figurent pas sur les sites…

Enfin, la consultation (payante) d’un notaire (questions liées à l’immobilier, aux successions, aux frais, etc…), d’un avocat, d’un expert-comptable ou d’un conseil juridique vous apportera les réponses souhaitées. Sur le net, vous trouverez de nombreux sites de notaires très bien faits, avec des renseignements fiables (gratuits) et assez complets (recherche par le biais des moteurs de recherche).

• Que sont : l’usufruit et la nue-propriété.
De nombreux termes un peu barbares sont employés dans le jargon immobilier. Pouvez-vous préciser ce que sont l’usufruit, la nue propriété, et le droit de propriété ?

L’usufruit est un droit d’usage et de jouissance d’un bien démembré dont on peut aussi toucher les revenus sans en être le propriétaire.

La nue propriété est un droit de propriété d’un bien démembré dont on n’a pas l’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut donc ni utiliser le bien, ni en toucher les revenus. La pleine propriété du bien ne lui revient qu’au décès de l’usufruitier.

Le droit de propriété. Pour illustrer l’explication, prenons l'exemple d'un logement. Le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives : le droit d'utiliser le logement (l'habiter), le droit de percevoir les revenus du logement (le louer), le droit de disposer du logement (le vendre).

Il est possible, pour le propriétaire, de séparer ces prérogatives en deux groupes : d'une part l'usufruit qui comprend le droit d'utiliser et de percevoir les revenus, et d'autre part, la nue-propriété qui comprend le droit de disposer du ou des biens immobiliers. Le droit de propriété est donc l'addition de l'usufruit et de la nue-propriété.

• Le notaire est-il obligatoire pour l’achat,
vente ou cession d’un bien immobilier ?
Grâce à vos dossiers, j'ai créé une SCI. Cette dernière va acheter prochainement un bien immobilier. Alors que nous avons monté nous-même la SCI, devons-nous passer par un notaire pour acheter ?

OUI. Pour acheter un bien immobilier, le vendre ou le céder, il y a obligation de faire établir un acte notarié.

Précision importante : le notaire n’est pas obligatoire pour la cession, l’achat ou la création de parts dans la société civile immobilière, ne s’agissant pas dans ces derniers cas, d’opérations immobilières, mais de fonctionnement de la société régi par le Code de commerce. 

Lors de la revente de ce bien immobilier appartenant à la SCI, le recours du notaire n'est pas requis, en cédant les parts sociales (en fait, ceci revient à vendre la société avec son bien immobilier). Les droits ne seront que de 5% à régler aux services fiscaux, rien de plus, il n'y aura pas de frais de notaire.


• Apport d’un bien ou terrain avant la création de la société. Financement.
Voici moins de 2 ans, j'ai fait l'acquisition d'un terrain en indivision avec un ami ; nous avons commencé des travaux afin de construire un pavillon et de le louer ; nous avons besoin aujourd'hui d'un financement pour finir ces travaux ; nous avons pensé nous constituer en SCI afin d'obtenir un prêt de la banque ; doit-on payer une taxe sur ce terrain dans le cas d'une SCI ?

Il convient d'abord d’avoir l’avis de votre organisme financier pour juger de l’opportunité du montage d'une SCI. En règle générale, une banque préfère prêter à une SCI, plutôt qu’à un particulier.

Il vous faudra apporter ce bien immobilier dans le capital de la SCI pour que le financement de travaux soit pris en compte...

Toute la validité de l’opération réside dans votre négociation auprès de votre banquier. S'il est favorable, vous prendrez seulement ensuite la décision de créer une SCI. Des frais de notaire sont à envisager. Contactez une étude pour vous faire préciser le montant de ces honoraires et taxes.

• Notaire obligatoire pour l’achat, vente ou cession d’un bien immobilier ?
Grâce à vos dossiers, j'ai créé une SCI. Cette dernière va acheter prochainement un bien immobilier. Alors que nous avons monté nous-même la SCI, devons-nous passer par un notaire pour acheter ?

OUI. Pour acheter un bien immobilier, le vendre ou le céder, il y a obligation de faire établir un acte notarié.

Précision importante : le notaire n’est pas obligatoire pour la cession, l’achat ou la création de parts dans la société civile immobilière, ne s’agissant pas dans ces derniers cas, d’opérations immobilières, mais de fonctionnement de la société régi par le Code de commerce.  

• Dissolution d’une SCI.
Je dois arrêter ma société civile immobilière. Quelles sont les formalités et où dois-je m’adresser ?

Vous devez vous adresser au greffe du tribunal de commerce qui vous remettra la liste des formalités à accomplir, mais aussi, l’imprimé pour cette radiation au R.C.S (registre du commerce et des sociétés).

Principales démarches (résumé) :

- établir un procès verbal d'assemblée comportant la décision de la radiation ;

- passer une annonce légale dans la même circonscription du nouveau siège social de votre société. Les adresses de journaux agréés pourront vous être remis au même endroit...

- présenter une clôture des comptes (bilan).

• Rédaction de l’acte notarié d’apport dans la société.
Je vais créer moi-même une SCI à capital variable avec votre dossier, et vais apporter un bien immobilier dans le capital de la société. Je sais que dans ce cas, je dois faire obligatoirement établir un acte de cession par un notaire. Est-ce celui-ci qui va déterminer le prix de cette maison, et à quel moment dois-je lui demander cet acte ? Après ou avant la création ?

Effectivement, c’est le notaire, avec votre concours et après son expertise, qui va déterminer le prix de votre bien immobilier. C’est cette valeur qui sera à indiquer comme montant de l’apport dans vos statuts.

Toutefois, si le crédit sur cette maison n’est pas terminé de payer, le montant du capital sera celui des sommes déjà remboursées par vous ou votre couple. La SCI prendra ensuite les remboursements à sa charge. Nous vous recommandons de demander conseil au notaire.

L’acte de cession doit être établi avant dépôt du dossier auprès du tribunal de commerce).

• Contestation de la gérance après héritage issu d’un décès.
Suite au décès de mon père voici 3 mois, je me retrouve héritier des parts d’une SCI et associé minoritaire. Depuis, le gérant ne nous a jamais convoqué à une assemblée générale. Est-ce illégal ? Pouvons-nous considérer la société comme « inactive » ?
Nous désirons vendre la maison faisant partie du patrimoine de la SCI. Pouvons-nous obliger les autres associés à s’exécuter ? Des propositions lui ont été faites, lesquelles il a refusées. Que peut-on faire ?

Le gérant dispose d’un délai d’un an pour convoquer une assemblée générale. Il n'est pas en infraction. Toutefois, vous pouvez lui demander par lettre recommandée, de bien vouloir provoquer une assemblée générale dans les trois mois qui suivent
Par ailleurs, le gérant peut refuser les propositions d'achat s'il juge qu'elles ne sont pas suffisantes. Là aussi, vous pouvez lui faire des propositions par écrit ou bien, au cours d'une assemblée générale. Étant donné que vous n'êtes pas majoritaire, vous ne pouvez rien imposer.
En cas de désaccord total, vous pouvez saisir le Président du Tribunal de commerce pour qu'il désigne un arbitre conciliateur pour régler votre différend. Ceci va entraîner néanmoins des frais.

• Responsabilité lors du départ d'une SCI.
Quelle est la responsabilité d'un associé d'une SCI qui décide quitter la SCI en question.


Un associé est responsable indéfiniment des dettes de la SCI dans laquelle il est associé, jusqu'à hauteur de ses parts sociales. Exemple : vous avez 10 % des parts sociales, et la SCI comptabilise 1.000 euros de dettes. Votre part de responsabilité est fixée à 100 euros, somme qui peut vous être réclamée par le gérant, ou le liquidateur, en cas de dépôt de bilan.

Dans votre cas, si vous quittez une SCI à capital fixe (le cas le plus courant), vous êtes responsable des dettes qui ont été contractées durant votre actionnariat. Autrement dit, il peut vous être demandé des comptes, même des années après votre départ (ce qui néanmoins, arrive peu souvent). En revanche, si la SCI est à capital variable, la responsabilité après votre départ de la société est limitée à 5 ans.

Attention : dans le cas où vous avez signé une caution solidaire lors d'un prêt qu'aurait pu contracter la SCI. Cette fois, si des précautions de limitation n'ont pas été prises dans l'acte de cautionnement (par exemple, la sortie de la SCI vous désengage de cette caution), vous continuerez à être responsable même si vous n'êtes plus associé, jusqu'à la fin de l'emprunt.

• S’associer avec une EURL dont on détient 100 % des parts.
J’ai l’intention de monter une SCI à capital variable pour acheter un bien immobilier. J’ai par ailleurs une EURL dont je détiens bien entendu, 100 % des parts. Puis-je monter cette SCI avec pour associé, moi à 50 % et ma EURL ?

NON, vous ne le pouvez pas. En effet, une société doit être composée d’au moins 2 personnes, et les parts ne peuvent pas être réunies en une même main. Autrement dit,  vous ne pouvez directement ou indirectement 100 % des parts d’une société.

Il en aurait été autrement avec une SARL, à condition de ne pas y être majoritaire. Toutefois,  les services fiscaux veillent aux abus. Il faut éviter ces montages.

• Un bail commercial doit-il être enregistré et où ? .
J'ai une SCI, et je dois signer un bail commercial avec une société à qui nous allons louer un local. Dois-je faire enregistrer ce bail, et où  ?

Non. Il n'y a aucune obligation de faire enregistrer votre bail commercial signé entre deux personnes, que celles-ci soit des personnes morales (entre sociétés), entre particuliers, ou entre une personne morale (société) et une personne physique.

• Signature du compromis de vente par une personne physique pour la transmettre à une SCI.
J’envisage de créer une SCI et d’acquérir un appartement avec un ami. Dans l’attente de cette création, est-il possible de signer une promesse d’achat pour l’achat de ce bien immobilier à titre personnel, puis le faire acquérir en dernier lieu par la SCI ?

L’opération est possible, mais attention de signer non pas une promesse de vente classique, mais une promesse unilatérale de vente, avec faculté de substitution. Ainsi, la SCI dès lors qu’elle sera immatriculée au registre du commerce, pourra se substituer à vous pour signer l’acte d’achat. Toutefois, la substitution ne devra entraver les droits du vendeur, l’acquéreur final (la SCI) devra respecter les mêmes obligations que l’acquéreur initial (vous, à titre personnel). Le conseil d’un notaire pourra s’avérer judicieux (pas de problèmes à ce sujet, puisque si la promesse de vente est librement établie entre les parties, en revanche, la vente doit obligatoirement passer par un notaire ensuite).

Précision : si vous signez un compromis de vente « ordinaire », acquéreur et vendeur s’engagent (sous diverses conditions suspensives), contrairement à une promesse unilatérale où seul, le vendeur s’engage, l’acheteur défaillant ne risquant simplement que la perte de son dépôt de garantie. Néanmoins, si le vendeur en est d’accord, la SCI peut acheter même si le compromis a été signé à titre personnel (ce dernier n’étant pas enregistré, il est toujours possible de trouver un accord de ce type, mais à condition d’être en bons termes avec l’autre partie).

• Les formalités lors de la prorogation d'une SCI.
L'établissement d'un procès verbal d'assemblée décidant de la prorogation d'une SCI suffit-il, d'autres formalités sont-elles nécessaires ?

L'établissement d'un procès verbal ne suffit pas. Il doit également être enregistré obligatoirement dans le délai d’un mois (Code Général des Impôts, art. 635-1-5°).
A défaut d’acte indiqué ci dessus, la prorogation doit être signifiée dans le délais d’un mois également, à la recette des impôts (article 638A. du CGI). Cette opération est passible d’un droit fixe d’enregistrement de 375 euros si le capital est inférieur à 224.999 euros. Lorsque le capital est d’au moins 225.000 euros, le droit fixe est de 500 euros. Ces chiffres étant susceptibles de modifications, on pourra utilement se renseigner auprès du service des impôts compétent.
A noter que si lors de la prolongation de la durée de la société, l’actif social de la SCI comprend des immeubles, la prorogation doit être publiée au bureau des hypothèques du lieu où se trouvent ces immeubles. Cette publication bnéficie de la franchise de taxe.

• Oubli de la déclaration de prorogation.
Le gérant a oublié d'effectuer les formalités lors de la prolongation de la vie de la SCI. Va t-elle être dissoute obligatoirement par les impôts ?

NON, la société ne sera pas dissoute en cas d'oubli non intentionnel de la décision de prorogation de la société à deux conditions :

1°- que l’activité de la société se soit poursuivie normalement depuis la date échue. Les règles applicables aux sociétés dissoutes ne seront pas appliquées ;

2°- qu'aucun signe préalable de volonté de dissolution ne doit avoir été constaté, pas plus qu’une modification révélatrice d’une dissolution aux comptes du bilan, tant avant la date de l’échéance du terme, ni entre cette date et celle de constat de l’oubli.  Dans le cas contraire, l’administration fiscale considérera que les associés ont voulu dissoudre et prononcera celle-ci. (doc. Adm. 7 H 362).


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