Un mineur peut-il être
associé dans une SCI


Le cas d'un associé mineur se pose très fréquemment dans le cadre de la création d'une société civile immobilière - SCI - créée entre les membres d'une même famille. La question est de savoir si un enfant peut ou pas, être associé à la société. La jurisprudence est claire à ce sujet : oui, il est possible qu'il s'associe.

Les avantages sont appréciables dans la mesure où dans l'avenir, on évite le délapidement des biens immobiliers achetés, et les lourds frais de succession.

Un mineur est membre à part entière d’une SCI

Bien qu'il ne dispose pas de la capacité juridique, un mineur non émancipé peut, en principe, devenir membre d'une SCI. Il doit être représenté par la personne qui gère ses intérêts : soit son tuteur, soit son administrateur légal.

Administration légale

Elle est exercée conjointement par les deux parents de l'enfant, dans la mesure où ils sont l'un et l'autre titulaires de l'autorité parentale (cas le plus fréquent). L'entrée du mineur dans la société doit évidemment être autorisée par ses deux parents. Certains conseillent, vu les risques encourus, de solliciter en outre l'autorisation du juge des tutelles. Mais la loi ne l'impose pas, sauf si l'apport du mineur porte sur un bien immobilier ou qu'un prêt bancaire soit nécessaire à la société pour assurer le paiement d'un bien immobilier dont elle se porte acquéreur. Quoi qu'il en soit, la Cour de cassation considère que la capacité d'une SCI à s'engager (par exemple, par un emprunt) ne dépend pas de la capacité des associés (cass. civ. 1re ch., 14 juin 2000, n° 1083-P).

Tutelle.

Elle s'ouvre lorsque l'enfant n'a plus ses parents. Le tuteur désigné doit être autorisé par le conseil de famille pour conclure le contrat de société au nom du mineur.

MINEUR GÉRANT
Sauf lorsqu'il a été émancipé, et bien qu'aucun texte ne l'interdise, un mineur ne peut pas être gérant d’une SCI. Toutefois, il peut être associé majoritaire.

Décision des juges

Dans l'affaire qui a donné lieu à une décision de la Cour de cassation (associés (cass. civ. 1re ch., 14 juin 2000, n° 1083-P), une SCI avait emprunté la somme de 1.219.592 euros (huit millions de francs) pour financer l'acquisition et les travaux de rénovation d'un immeuble. La banque créancière avait demandé le remboursement du prêt, et poursuivi la vente de l'immeuble sur saisie immobilière. La SCI pensait pouvoir obtenir la nullité du prêt, parce qu'à l'époque de sa conclusion le principal associé était encore mineur, et qu'une autorisation préalable du juge aurait été de ce fait nécessaire.
La cour d'appel de Versailles, suivie par la Cour de cassation, a rejeté cette argumentation, en considérant que l'emprunteur était, non pas l'associé majoritaire (mineur), mais la SCI elle-même, personnalité distincte de celle des associés.

Clause limitative de responsabilité.

Les statuts peuvent limiter la responsabilité d'un mineur au montant de ses apports. Mais pour être vraiment protectrice, cette clause doit être accompagnée d'une renonciation des créanciers (une banque en cas de prêt, par exemple) au droit de poursuivre les associés mineurs. Une renonciation qui risque d'être difficile à obtenir.Comment est imposée une société civile immobilière qui met en location des logements meublés ?

Les sociétés civiles immobilières de location, dont l'objet est la gestion d'un patrimoine immobilier louant des logements meublés, relèvent de l'impôt sur les sociétés pour l'ensemble de leurs résultats, dès lors que les profits retirés d'une telle location présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux.
Sachez que, par tolérance administrative, les sociétés civiles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés lorsque le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10% du montant de leurs recettes totales hors taxes.

Pour mémoire : les SCI qui louent des logements nus sont taxées, en règle générale, suivant les règles prévues pour les revenus fonciers et imposées entre les mains des associés dans cette catégorie de revenus (sauf option pour l'imposition à l'impôt sur les sociétés).

Associer un mineur dans une SCI

Il peut être judicieux d'associer un mineur dans une Société Civile Immobilière. Quelles sont les modalités et comment gérer sa responsabilité lorsque cette SCI est endettée ?
Rappelons ainsi que les associés d'une SCI sont responsables des dettes de la société sans limitation au prorata de leurs apports respectifs.


Comment associer le mineur ?

En général, trois cas se présentent :
* Apport d'un immeuble lui appartiennant.
Cet acte de disposition nécessitera, outre l'accord des parents, l'autorisation du juge des tutelles.
* Apport en numéraire.
Seule l'autorisation des parents est nécessaire.
* Par succession ou par donation.
Seule l'autorisation des parents est nécessaire dans la plupart des cas.

Que faire si la SCI contracte un emprunt ?

Il n'est pas nécessaire de solliciter une autorisation du juge des tutelles. Pour mieux protéger le mineur il est tout à fait possible d'aménager les statuts de la SCI.
On peut par exemple, prévoir une clause statutaire limitant la responsabilité du mineur associé au montant de son apport, le passif excédentaire étant réputé à la charge des autres associés majeurs. En cas de dette bancaire il sera indispensable d’obtenir la renonciation de poursuivre le mineur associé, de la part de la banque.

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