Les conditions
d'application de la TVA
dans une SCI

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est applicable d'office dans certains cas. Pas dans d'autres. Nous ne pouvons, vous le comprendrez bien, vous apporter en quelques lignes, toutes les subtilités et mécanisme concernant cette TVA. Nous vous conseillons vivement, pour compléter notre information de base, de ne pas hésiter à consulter des personnes spécialisées en la matière, comme le notaire ou encore, votre inspecteur des impôts (directement à la source !). Un comptable sera aussi de très bon conseil. Pour la création vous-même de votre SCI, procurez-vous le "dossier-kit de création" (existe depuis 1981, mis-à-jour régulièrement. + de 320 à 350 pages grand format A4) disponible immédiatement en cliquant sur ce lien. Téléchargement dans les quelques minutes suivant votre commande et pourrez commencer à l'étuder maintenant !

La S.C.I est soumise à la T.V.A dans les cas suivants :
- location à usage professionnelle de locaux aménagés,
- location en meublés,
- location à usage commerciale lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise,
- location d’emplacements de stationnement de véhicules,
- pour les immeubles construits par la S.C.I si l’immeuble n’est pas destiné à l’habitation principale pour les trois quart de sa superficie.

Elle n’est pas soumise à la T.V.A sauf pour les locations consenties à des personnes elles-mêmes assujetties à la T.V.A. ou sur option. Cette dernière est prise pour une durée d’un minimum de dix ans, par une déclaration effectuée par écrit auprès du centre des impôts dont relève la S.C.I, et s’exerce immeuble par immeuble. En conséquence, la Société Civile Immobilière peut opter pour la T.V.A sur un immeuble ou un bien immobilier, et pas sur l’autre bien. L’assujettissement à la T.V.A dispense de payer le droit au bail.
Par ailleurs, la récupération de cette T.V.A est limitée si elle est due au titre de l’achat ou de la construction, Elle ne peut être déduite que d’une fraction, lorsque le montant annuel des recettes provenant de la location des immeubles en question est inférieure à 1/15ème par an, de la valeur de ces mêmes biens, ce qui limite souvent l’intérêt de l’option de l’assujesttissement à la T.V.A (et nécessite la tenue d’une comptabilité rigoureuse).

Dans quelles conditions une SCI de gestion
peut-elle opter à la TVA
pour l'assujettissement de ses loyers ?

Un assujetti à la TVA est une personne qui exerce une activité entrant dans le champ d'application de la TVA, même s'il en est exonéré. Ainsi un médecin est-il assujetti à la TVA, même s'il en est exonéré par le code général des impôts.

1- Toutes les SCI ne peuvent opter à la TVA.
Dans les cas où la SCI donne en location des locaux meublés à usage professionnel, elle est de plein droit assujettie à la TVA ; de même, si la SCI participe aux résultats de son locataire.
En revanche, la SCI ne peut faire l'objet d'une option si elle donne en location des locaux d'habitation, même meublés.
Néanmoins, les locations meublées avec prestations de services para-hôtelières, effectuées par la SCI inscrite au registre du commerce sont aussi assujetties à la TVA.

2- Les conditions de l'option
La SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA s'il s'agit :
- de locations de biens nus,
- à usage professionnel,
- utilisées pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la TVA ou d'un preneur non assujetti, à condition dans ce dernier cas, que le bail mentionne expressément l'option de la SCI-bailleur.

C'est la SCI propriétaire qui décide si elle opte ou non à l'assujettissement à la TVA, option qui se matérialiser par une lettre adressée au service des impôts. La mention de l'assujettissement des loyers à la TVA figurant dans le bail ne suffit pas.
En revanche, l'Etat ou les collectivités locales (sauf pour leurs services à caractère commercial), sont en dehors du domaine de la TVA et n'y sont donc pas assujettis. Le bail conclu avec un non-assujetti à la TVA nécessitera donc à la fois une option expresse du bailleur mais également une mention à ce propos dans le bail. Ce qui en fait, oblige a un accord commun entre la SCI propriétaire et le locataire.

3- Les modalités d'exercice de l'option
L'option prend effet au 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée. Elle se termine au 31 décembre de la 9ème année qui suit. Elle est toutefois prolongée d'office pour 10 ans si un remboursement de TVA a été obtenu.
Attention : les immeubles d'habitation qui se trouveraient dans le même ensemble immobilier et pour lesquels l'option n'est pas possible ne sont pas concernés par l'option.
L'option doit être accompagnée d'une copie du contrat de bail. Elle continue à produire ses effets en cas de changement de locataire sous réserve, si le nouveau locataire est un preneur non assujetti, de la nécessité de la mention de l'assujettissement à la TVA dans le nouveau bail.

4- Les avantages de l'option
Traditionnellement, l'option pour l'assujettissement à la TVA est préconisée afin de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux s'il s'agit d'immeubles anciens ou sur le prix d'acquisition s'il s'agit d'immeubles neufs.
Cette récupération se traduit dans les faits par un remboursement de la TVA qui constitue un avantage de trésorerie.

Mais attention au fait que cette option accompagnée d'un remboursement de TVA vous oblige à assujettir les loyers à la TVA pendant pratiquement 20 ans (option reconduite obligatoirement de 10 ans du fait du remboursement). Il vous sera difficile par la suite de louer à un membre d'une profession libérale qui ne récupère pas la TVA, un médecin par exemple.