COURRIER DES LECTEURS
Vos questions sur
la gérance de la SCI
Une personne morale gérante ?
Une personne morale peut être gérante d’une SCI. Les dirigeants de cette personne morale seront responsables comme s’il s’agissait de personnes physiques, mais la personne morale sera aussi engagée dans cette responsabilité. Votre SARL pourra être ou pas, associée. Une association peut également être associée ou/et gérante d’une société civile immobilière.
Un étranger gérant
?
Oui absolument. Une personne étrangère habitant sur le territoire
français, en possession d'un titre de séjour en règle
peut être gérante d'une SCI. Elle peut aussi être simple
associée (aucun titre de séjour cette fois n’est obligatoire).
Une
association peut-elle être gérante d’une SCI ?
Pourriez-vous me préciser si une association peut être
gérante d’une société civile immobilière ?
OUI, une association (déclarée en Préfecture) a la possibilité d’être nommée gérante d’une SCI. Elle sera représentée par son président ou un autre dirigeant. On entend par « dirigeant », toute personne qui, statutairement, à pouvoir de représenter la personne morale dans les actes de la vie civile. Cependant, la personne morale (association) peut désigner pour la représenter et assurer les fonctions de gérant, une personne faisant simplement partie de ses membres même si elle n’exerce aucune fonction dirigeante. Dans ce dernier cas, les dirigeants de l’association continueront à assumer la responsabilité des décisions prises par ce représentant.
Attention : l’association
ne doit pas être fictive. Elle doit avoir une activité réelle
et éviter qu’elle ait exclusivement les mêmes membres
que la SCI. Les services fiscaux et l’administration judiciaire pourraient
démontrer le caractère vicié du montage.
Salarié d’une
SCI.
Une SCI n’est pas une structure pour accueillir des salariés, sauf nécessité absolue (concierge, jardinier, entretien, etc). Rien ne l’interdit, toutefois, fiscalement, l’opération n’est pas intéressante. En effet, si le salarié est associé, les salaires y afférents ne sont déductibles que dans certaines conditions. Les services fiscaux considèrnt qu’il s’agit d’une avance sur la distribution des bénéfices. Plusieurs cas sont à considérer :
1°- Si le gérant n’est
pas associé.
Quel que soit le régime d’imposition
de la société, le gérant non associé (et rémunéré)
est imposé sur le revenu, comme n’importe quel salarié.
Sur le plan social, il est soumis aux cotisations du régime de droit
commun (salarié). Charges et salaires sont déductibles totalement.
2°- Si le gérant est associé.
Son régime dépend de l’imposition
de la S.C.I.
a- Si la société est
imposée à l’IS (Impôts sur les sociétés),
Lorsque le gérant est une personne physique, il a le statut des associés
et gérants majoritaires d’une SARL. Il devra cotiser au régime
des travailleurs indépendants. Sa rétribution sera imposable
sur le revenu (selon les règles de l’article 62 du CGI -Code
Général des impôts-). Elle est déductible du
résultat imposable (bénéfices), ainsi que les charges
sociales correspondantes.
b- Si la société est
imposée à l’IR (impôts sur les revenus),
Lorsque le gérant est une personne physique, sa rémunération
sera considérée fiscalement comme avance sur sa quote-part
des bénéfices qu’il percevra à la fin de l’année.
Elle n’est donc pas déductible du résultat imposable.
Le gérant sera lui, imposé sur ce qu’il perçoit
au titre de revenus fonciers. Dans ce cas, n’étant pas considérées
comme des salaires, ces sommes ne seront pas passibles de charges sociales.
Revers de la médaille : le gérant n’aura donc
pas de couverture sociale non plus…
c- Si le gérant est une personne
morale (autre société, entreprise individuelle,
association…),
Les bénéfices versés seront taxés selon
le régime d’imposition de le personne morale associée. Exemple : la société gérante
est imposée à l’IS, la somme perçue par celle-ci
sera également soumise à l’impôt sur les sociétés.
à organiser une assemblée générale
Par ailleurs, un associé non gérant peut à tout moment, par lettre recommandée, demander au gérant de provoquer une délibération des associés, sur une question déterminée. Le gérant procède alors, conformément aux statuts, à la convocation de l’assemblée des associés, ou à leur consultation par écrit. Si le gérant refuse de convoquer l'assemblée, l'associé saisi le président du tribunal de grande instance qui décidera de la désignation ou non, d’un mandataire chargé de provoquer cette assemblée des associés.
Changement de gérant ?
Les formalités de changement de gérant sont les suivantes :
- établissement d'un procès verbal
d'assemblée constatant la démission du gérant actuel
et la nomination du nouveau gérant,
- passer une annonce légale mentionnant
le nom de l'ancien gérant et celui du (ou des) nouveau (x),
- déposer deux exemplaires des statuts
modifiés (avec le nom du nouveau gérant), auprès du
tribunal de commerce, ou seulement le procès verbal d'assemblée
si le nom du gérant n'est pas mentionné dans les statuts
- remplir l'imprimé "MO" (à réclamer
au CFE, au greffe du tribunal de commerce, ou à télécharger sur internet).
Contestation
de la gérance après héritage issu d’un décès.
Le gérant dispose d’un délai
d’un an pour convoquer une assemblée générale.
Il n'est pas en infraction. Toutefois, il est possible de lui demander par lettre
recommandée, de bien vouloir provoquer une assemblée générale
dans les trois mois qui suivent.
Par ailleurs, le gérant peut refuser les propositions d'achat s'il juge
qu'elles ne sont pas suffisantes. Là aussi, il est envisageable de faire des
propositions par écrit ou bien, au cours d'exprimer ses souhaits lors d'une assemblée générale. Le demandeur n'étant pas majoritaire, rien ne peut être imposé.
En cas de désaccord total, on a le loisir saisir le Président du
Tribunal de commerce pour qu'il désigne un arbitre conciliateur pour
régler le différend. Des frais seront à régler. Il y a donc lieu de bien réfléchir avant d'engager une telle procédure, après avoir pris connaissance du montant des divers honoraires.