COURRIER DES LECTEURS

Vos questions sur
la fiscalité de la SCI
impôts, loyers
d'une SCI, etc.

Calcul des frais de notaire et le la plus-value 
Comment calculer les frais de notaire, et la plus-value lors de la vente d'un bien immobilier ?

Ces calculs sont fonction de divers critères. Concernant les frais de notaire à la charge de l'acheteur (qu'il s'agisse d'un particulier ou d'une SCI), comptez entre 7 et 9 % du prix de vente pour de plus de 5 ans (ancien).

Régimes d'imposition d'une SCI ?

Brièvement, quels sont les régimes d'imposition d'une SCI ?

Lorsque la SCI fait le choix de l'imposition sur le revenu (IR), elle ne paie pas d'impôts, mais ce sont les associés qui en paient, proportionnellement aux bénéfices reçus. Lorsque la SCI est imposée sur les sociétés (IS), elle paie alors un impôt sur les bénéfices : 15 % jusque 42 500 euros. Au delà de cette somme, l'imposition sur la tranche supérieure est de 25 % (depuis le 1er janvier 2023).

- L'imposition sur les revenus (IR).
Les bénéfices sont partagés proportionnellement au nombre de parts de chaque associé, et sont imposés pour chacun d'eux, avec leurs revenus. Le fonctionnement est simple, pas besoin de tenir une comptabilité rigoureuse, pas de comptes à présenter en fin d'année (comme le régime IS), mais on ne peut pas tout passer en frais généraux, ni récupérer la TVA par exemple.

L'avantage du régime de l'IS est de pouvoir déduire les frais réels : les intérêts d'emprunt, le matériel d'aménagement des locaux, rénovation, récupération de la TVA (non possible avec le régime de l'IR).

Le régime de l'IS nécessite de tenir une comptabilité rigoureuse (comme c'est le cas pour une SARL ou une EURL par exemple), et de déposer les comptes annuellement au tribunal de commerce.

• Droits d’enregistrement pour les apports immobiliers.

Y a-t-il des droits d'enregistrement ( ou autres taxes ) à payer lorsque l'on fait un apport en bien immobilier lors de la constitution d'une SCI ?

Pour les droits d'apport concernant un bien immobilier non commercial apporté dans le capital par une personne physique, tout dépend du régime d'imposition de la SCI.

- Si elle est soumise au régime de l'imposition sur les revenus (revenus fonciers) (IR), elle n'est pas passible de taxe d'enregistrement, et l'apport se fait à titre gratuit (depuis le 1er janvier 2000). Toutefois, si le bien comporte un emprunt restant à rembourser et si celui-ci est pris ensuite en charge par la SCI, il faudra payer juste 0,10 % de l'évaluation de l'apport exprimé dans les statuts, au profit du bureau de la conservation des hypothèques.

- Si la SCI est soumise à l'imposition sur les sociétés (IS), et que le bien immobilier est bâti de plus de 5 ans, elle est exonérée. En revanche, si le bien est neuf, de moins de 5 ans, et quel que soit le régime d'imposition de la société (IS ou IR), il est soumis à la TVA de 20 % + une taxe selon les bases suivantes si :

a- l'apport est fait à une SCI soumise à l'IS pour un bien immobilier construit de plus de 5 ans, par une personne physique ou morale (société) assujettie à l'IR, il y aura lieu de payer une taxe de 5,07 % sur le montant du bien.

b- l'apport est fait à une SCI soumise à l'IS pour un bien immobilier construit de plus de 5 ans, par une personne morale (société) assujettie à l'IS, une taxe de 5 % sur le montant du bien sera également à payer.

Néanmoins, si l'apporteur s'engage à conserver pendant 3 ans, ses parts dans la SCI (reçues en échange de ce bien immobilier), il y aura exonération de l'apport (à condition aussi que l'immeuble apporté lors de la création). Ce dernier point étant susceptible de changer prochainement, on pourra consulter l'inspecteur des impôts dont dépend le siège (ou futur siège) de la société pour obtenir une confirmation éventuelle de dernière minute.

• Occupation commerciale de locaux
appartenant à la SCI, à titre gratuit.
Je vais créer une SCI. Je compte utiliser les locaux qu'elle aura acheté pour les besoins commerciaux d'une SARL à capital variable que je vais aussi monter, pour exploiter un fonds de commerce. Je n'envisage pas verser un loyer à la SCI, j'occuperais donc les locaux à titre gratuit. Aurais-je des impôts à payer ?

Si les locaux de la SCI sont mis à disposition gratuitement à la disposition d'un associé pour exercer une activité commerciale, même si aucun loyer n'est versé, l'utilisateur (dans votre cas, votre SARL) sera imposé sur leur valeur locative qu'ils représentent. Autrement dit, la SARL sera imposée sur des sommes non payées (valeur du loyer qu'elle aurait du payer), ces sommes ne pourront normalement, pas être déductibles de l'activité professionnelle. En revanche, la mise à disposition gratuite n'est pas passible de la taxe d'habitation.Si les locaux sont mis à disposition gratuitement d'un associé à titre personnel (non commercial), les services fiscaux n'effectueront aucune taxation, ils pourraient être en mesure de réclamer cependant, la "contribution annuelle sur les loyers de 2,5 %" (par rapport au loyer qu'aurait du payer le locataire, prix moyen relevé dans l'environnement. Cour de Cassation du 24 avril 1990, n°88, 18-670 Lexis).

• Imposition des SCI si aucun bénéfice n’est comptabilisé ou un petit chiffre d’affaires réalisé ?

Nous allons monter une Société Civile Immobilière. Pourriez-vous nous préciser quels sont les impôts à payer si nous n'avons aucune recette commerciale ?

Il n'y a pas d'imposition en cas de non réalisation de bénéfices.

• Barème fiscal de l'IFA

Les SCI sont-elles imposées à l'impôt forfaitaire annuelle .

L'Impôt forfaitaire annuelle est supprimée au 1er janvier 2014. :

• Une société civile immobilière (SCI) de gestion peut-elle opter à la TVA pour l'assujettissement de ses loyers ?

Rappelons tout d'abord qu'un assujetti à la TVA est une personne qui exerce une activité entrant dans le champ d'application de la TVA même s'il en est exonéré. Ainsi un médecin est-il assujetti à la TVA même s'il en est exonéré par le code général des impôts.

1- Toutes les SCI ne peuvent pas opter à la TVA.
En effet, si votre SCI donne en location des locaux meublés à usage professionnel, elle est de plein droit assujettie à la TVA ; de même, si votre SCI participe aux résultats de son locataire.

En revanche, votre SCI ne peut faire l'objet d'une option si elle donne en location des locaux d'habitation, même meublés. Cependant, les locations meublées avec prestations de services para-hôtelières, effectuées par votre SCI inscrite au registre du commerce sont aussi assujetties à la TVA.

2- Les conditions de l'option
Votre SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA s'il s'agit :
- de locations de biens nus,
- à usage professionnel,
- utilisées pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la TVA ou d'un preneur non assujetti, à condition dans ce dernier cas que le bail mentionne expressément l'option de la SCI-bailleur.

C'est la SCI propriétaire qui décide si elle opte ou non à l'assujettissement à la TVA , option qui se manifeste par une lettre adressée au service des impôts. La mention de l'assujettissement des loyers à la TVA figurant dans le bail ne vaut pas option.
En revanche, l'Etat ou les collectivités locales (sauf pour leurs services à caractère commercial), sont en dehors du domaine de la TVA et n'y sont donc pas assujettis. Le bail conclu avec un non-assujetti à la TVA nécessitera donc à la fois une option expresse du bailleur mais également une mention spécifique dans le bail. Ce qui aboutit en fait à rechercher l'accord du locataire.

3- Les modalités d'exercice de l'option
L'option prend effet au 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée. Elle se termine au 31 décembre de la 9ème année qui suit. Elle est toutefois prolongée d'office pour 10 ans si un remboursement de TVA a été obtenu.
Attention : les immeubles d'habitation qui se trouveraient dans le même ensemble immobilier et pour lesquels l'option n'est pas possible ne sont pas concernés par l'option.
Cette dernière doit être accompagnée d'une copie du contrat de bail. Elle continue à produire ses effets en cas de changement de locataire sous réserve, si le nouveau locataire est un preneur non assujetti, de la nécessité de la mention de l'assujettissement à la TVA dans le nouveau bail.

• Imposition des revenus fonciers de parts de SCI.

La SCI de gestion (location) n'ayant pas la transparence fiscale, c'est-à-dire ne relevant pas de l'article 1655 ter du code général des impôts, la SCI étant simplement "translucide" n'est pas imposable en tant qu'entité juridique.
Les revenus des locations sont imposables entre les mains des associés de la SCI en fonction de leur tranche d'imposition à l'impôt sur le revenu.
La SCI constituée exclusivement d'associés personnes physiques sert une déclaration 2072 qui lui permet de sortir le revenu foncier net. Cette déclaration est le reflet exact d'une déclaration de revenus fonciers pour les particuliers (déclaration 2044).

Dans le cadre de la déclaration 2072, la SCI répartit au prorata des parts respectives de chacun la quote part du revenu locatif sur la tête des associés. Ceux-ci, pour l'imposition à l'impôt sur les revenus, serviront une déclaration de revenus fonciers 2044 personnelle. La taxation, ou éventuellement l'imputation des déficits fonciers, est régie par les règles de droit commun, foyer fiscal par foyer fiscal : imposition en fonction des tranches d'imposition respectives ou imputations de déficits fonciers jusqu'à hauteur de 10 700 EUR ou 15 300 EUR.

Toutefois, si l'associé ne dispose pas d'autres revenus fonciers, il peut directement porter ces revenus de parts de SCI sur la déclaration d'ensemble des revenus (2042) en indiquant en annexe les coordonnées de la société, le montant des revenus par société et éventuellement le montant des intérêts d'emprunt contracté pour acquérir les parts de la SCI.

• Le dépôt de garantie/indemnités versées par les assurances.
Fiscalement, comment doit-on déclarer les dépôts de garantie versés par les locataires, par rapport au chiffre d’affaires à déclarer

Le dépôt de garantie est une somme qu’il faudra rendre à la fin de la location. Elle est destinée à couvrir les loyers impayés, remise en état, etc… Si ces sommes sont bien encaissées par la société, elles ne constituent pas pour autant une recette au sens fiscal, et ne doivent donc pas être intégrées aux recettes.
Toutefois, dans le cas où ces sommes sont utilisées après le départ du locataire pour compenser des loyers et charges impayés ou/et la remise en état de l’appartement ou les locaux, leur montant sera cette fois, ajouté aux recettes, tout comme l’indemnité qui éventuellement pourrait vous être versée par une assurance pour couvrir ces risques.
Il en est de même pour les subventions éventuelles versées par l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (ANAH). Elles doivent être réintégrées dans les recettes, même si elles n’ont entraîné aucun encaissement (argent au profit de la SCI) dans le cas par exemple, du paiement par le locataire des sommes normalement dues par la SCI ou de la réalisation de travaux par le locataire dans les lieux loués (à conditions que le bail prévoit que ces travaux et aménagement reviendront gratuitement à la fin du bail, à la SCI et qu’à la fin du bail, ces travaux réalisés ne devront avoir fait l’objet d’un quelconque paiement : la clause de retour gratuit des aménagements à la SCI doit avoir été respectée.

• Partage des bénéfices.
Si les comptes sont positifs en fin d'exercice, peut-on disposer librement des bénéfices ou doit-on les conserver pour d'éventuels travaux d'amélioration ou autres investissements ?

Lorsqu'à la fin de l'année, à la clôture du bilan, il existe des bénéfices, les associés les reçoivent en proportion du nombre de parts qu'ils possèdent dans la SCI, après déduction des frais de la société. Ils peuvent en disposer librement. Si des travaux ou projets quelconques sont prévus au cours de l'année, il est préférable et surtout prudent, laisser une côte part dans la SCI.

• Assujettissement à la TVA pour terres agricoles, SCI…
Pourriez-vous me préciser si les terres et bâtiments à usage agricole sont assujettis à la TVA. Une SCI peut-elle exploiter un terrain destiné à la culture ?

Non. Les bâtiments et terrains agricoles ne sont pas soumis à la TVA, pas plus que les locations nues d'immeubles à usage d'habitation, la location de terrains nus non aménagés, ni les locations de locaux d'habitation meublés ou aménagés (sauf exception lorsque le bailleur offre des prestations hôtelières ou assimilées comme tel). Mais attention : une SCI ne peut acquérir un terrain que s'il est constructible. Un terrain qui serait destiné à un usage d'exploitation agricole ne peut être géré par une SCI. Il vous faut créer dans ce cas, une SCEA (société civile d'exploitation agricole).

• Imposition d'une société étrangère, membre d'une SCI.
Parmi nos associés, nous comptons une société étrangère dont le siège social se situe sur un territoire particulièrement avantageux d'un point de vue fiscal. Comment se passe l'imposition pour cet associé personne morale, étrangère ?

Que l'associé de la SCI soit étranger ou pas, les bénéfices seront imposés en France, sur la part que reçoit chaque associé. Même si sont siège social est situé dans un pays sur zone à fiscalité intéressante, ceci n'entre pas en ligne de compte. Avant de partir de France, l'argent sera taxé dans le pays d'origine, ce qui est logique.

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